築40年の実家はリノベ？新築？シロアリ不安を解消し、30年後も後悔しない選択をプロが徹底解説

大家歴25年の俺が言うぜ。

築40年の実家は『資産』か『負債』か？

30年後も笑える選択、今決めようぜ！

健太（仮名・34歳）、妻と長女の3人家族。築40年の実家を相続して「なんとか住み続けたいけど、シロアリとか構造とか、見えない部分が不安で仕方ない…」。ネットで「リノベの方が安い！」って記事をよく見るけど、本当に大丈夫なのか？一生に一度の大きな決断だから、失敗だけはしたくない…そんな沼にハマってないか？

健太、こんにちは。俺は25年、不動産賃貸業を副業で続けてきた。サラリーマンとしての管理職経験も長いし、数百人の入居者から「日当たりが悪くてカビが…」「夜の騒音が…」なんて、住んでみないとわからないクレームを山ほど聞いてきたんだ。そして52歳にして、ようやく自分の「終の棲家」を建てた。この経験、絶対に健太の役に立つはずだ。

お前が今、実家を相続して「リノベーションか、それとも新築か…」って頭を抱えてる気持ち、痛いほどよくわかるよ。特に「リノベの方が安いんじゃないか？」って期待、あるよな。でもな、ちょっと待て。築40年の実家だろ？そこに、見えない落とし穴があるかもしれないんだ。

俺は不動産投資家として「利回り」や「客付け」を最優先してきたけど、自分の家は「家族の歴史」を刻む場所だ。だからこそ、表面的な安さだけで飛びつくと、後で取り返しのつかない後悔をすることになる。

不動産屋のセールストークじゃなくて、大家として、そして自分の家を建てた「当事者」としてのリアルな話をぶっちゃけていくから、しっかり聞いてくれ。俺の経験が、健太が30年後も「この選択で良かった！」って笑えるようになるための「5つの鍵」になるはずだ。

スポンサーリンク

【PR】
＼無料！簡単3分ネットで一括依頼／

プロに聞く！築40年の実家、リノベ？新築？失敗しない判断の「5つの鍵」

健太、まずは結論から言おう。築40年の実家をどうするか、その判断を誤らないためには、目先の費用や「こうだったらいいな」という希望的観測を一旦横に置いて、徹底的に「家の現状」と「未来」を把握することから始めるんだ。そのための「5つの鍵」がある。

鍵1：まずは「人間ドック」！プロの住宅診断で家の”病状”を把握しろ！

健太、お前、自分の体の健康診断は受けてるだろ？築40年の実家も同じだ。「見た目は綺麗だし、まだ住めるんじゃないか？」って思うかもしれない。でもな、長年生きてきた人間と同じで、見えないところに”病気”を抱えている可能性がある。特に怖いのが「シロアリ」だ。

シロアリは、本当に見えない沈黙の侵略者なんだ。 俺の所有物件でも、一度、入居者から「床がフワフワする」って連絡があって、慌てて業者を入れたことがある。結果、床下から柱の根元まで、シロアリに食い荒らされてたんだよ。見た目は何ともないのに、基礎の近くの柱はスカスカ。あれを見た時は、本当にゾッとした。放置してたら、建物ごと傾くレベルだったぜ。

だからこそ、健太の実家もまずは信頼できる第三者機関の住宅診断士（インスペクター）に依頼して、徹底的に診てもらうんだ。これは絶対に省いちゃいけないプロセスだ。

• シロアリ被害の有無：基礎や柱、床下の木部まで徹底的にチェックしてもらう。
• 雨漏り・水漏れの跡：屋根裏や壁内部の目視では見えない部分まで。
• 腐朽やカビ：湿気による木部の劣化。
• 構造体の健全性：基礎のひび割れ、柱や梁の歪みなど。

健太、これはまさに「家の人間ドック」だ。俺たちはプロじゃない。だから、プロの目で見てもらわないと、本当の病状はわからない。

「診断にお金がかかるなら、その分リノベ費用に回したい」って思う気持ちもわかる。でもな、診断費用をケチって、後で高額な補修費用や、最悪建て替え費用がかかったらどうする？それは本末転倒だ。2018年には中古住宅売買時のインスペクションの説明義務化が始まったって知ってたか？国もその重要性を認めてるんだ。まずは「現状を正しく知る」こと。これが第一歩だ。

鍵2：「あと30年」はマジで住める？構造の健全性が運命を決める

「あと30年住めるか」健太がこの言葉を出したってことは、長期的な視点で考えてるってことだよな。素晴らしいことだ。でも、築40年の家で「あと30年」住み続けるってのは、相当な覚悟と準備が必要になる。

ポイントは「構造の健全性」だ。 鍵1の住宅診断の結果、基礎や柱がシロアリにやられていたり、腐食が進んでいたらどうする？ 例えば、車をオーバーホールする時、見た目を綺麗にするだけじゃなくて、エンジン載せ替えたり、フレーム補強したりするだろ？あれと同じだ。外壁や内装をいくら綺麗にしても、家の骨格である基礎や柱がボロボロだったら、それはもう「仮病」どころか「重病」なんだ。

• 耐震性：築40年だと、旧耐震基準の建物である可能性が高い。大規模な地震が来た時に、本当に家族を守れるのか？リノベーションで耐震補強するにしても、限界がある場合もある。
• 基礎・柱：ここが健全であることが、リノベーションで「あと30年」の寿命を延ばせるかの最重要ポイントだ。もし大規模な補強が必要なら、その費用は馬鹿にならない。

よく「日本の木造住宅の平均寿命は30年」なんて言われるが、あれは減価償却上の数字であって、実際の耐久性とは違う。欧米では100年以上住み続ける家も珍しくない。でもな、それは適切なメンテナンスを続けた結果だ。シロアリ被害や構造的欠陥がある家が「平均」に含まれるわけがないんだ。

もし、診断の結果、構造体が健全で、軽微な補強で十分な耐震性を確保できるなら、リノベーションは大いにアリだ。だが、もし深刻なダメージが見つかった場合、それはもう「新築」を真剣に考えるべきサインだと受け止めるんだ。安易なリノベーションは、「安物買いの銭失い」になりかねない。最終的には、プロの診断士が「あと30年住み続けるためには、これくらいの補強・改修が必要」と明確に提示してくれるはずだ。その言葉をしっかり聞くんだぞ。

鍵3：目先の費用に踊らされるな！「30年間の総コスト」でリノベと新築を比較しろ

健太が一番気にしてるのは「費用」だよな。 「リノベーションの方が新築より安い」ってのは、半分正解で半分間違いだ。

俺も大家として、築古アパートのリノベーションを何度もやってきたけど、時に「これ、新築と変わらないんじゃね？」って費用がかかることがある。特に築40年で大規模改修となると、その傾向は顕著だ。

比較する時は、「初期費用」だけでなく、「30年間の総コスト」で見るんだ。

• リノベーションの場合：
  • 初期費用：解体しない分、新築よりは安く抑えられる可能性はある。だが、水回り設備の一新、内装、断熱改修、耐震補強、そしてシロアリ駆除・防蟻処理、これらの費用を合計すると、あっという間に数千万単位になる。もし構造補強が大掛かりになれば、さらに跳ね上がる。
  • メンテナンス費用：既存の建物を活かす分、将来的に古い部分から不具合が出る可能性は新築より高い。配管の寿命、屋根材の寿命など、数年おきにメンテナンス費用がかかることも覚悟が必要だ。
  • 光熱費：断熱性能を最新レベルまで引き上げないと、冬は寒く、夏は暑いまま。電気代やガス代が高くつき、30年で考えるとかなりの差が出るぞ。
• 新築の場合：
  • 初期費用：既存家屋の解体費用、最新の耐震・断熱性能を持つ建物の建築費用。初期費用は高くなりがちだ。
  • メンテナンス費用：基本的には新しい設備なので、当面は大きな修繕費用はかからない。もちろん、数十年後には必要になるが、計画的に準備できる。
  • 光熱費：最新の断熱基準を満たしていれば、年間を通して快適で光熱費を大幅に抑えられる。これも30年単位で見ると、大きなメリットだ。

健太、もしシロアリ被害が広範囲に及んでいたり、構造補強に膨大な費用がかかるようだったら、リノベーションと新築の差は想像以上に縮まる。場合によっては、新築の方がトータルで安くなるケースだってあるんだ。 「高断熱の家は、ヒートショックのリスクを減らすだけでなく、集中力の低下や不眠も改善する」ってデータもある。光熱費だけじゃなくて、家族の健康という見えないコストも、ぜひ考慮に入れてくれ。

鍵4：ただの箱じゃない！「家族の未来」をどう描くかで選択は変わる

実家をどうするか、これは単なる費用比較だけじゃ決められない。健太と家族が、その家でどんな未来を描きたいか、これがすごく重要なんだ。

• 家族構成の変化：長女が成長し、いずれ独立する。その後の夫婦二人の暮らし方。親御さんと同居の可能性は？ライフスタイルは時代と共に変化する。その変化に、リノベーションした家がどこまで柔軟に対応できるか？新築なら、将来を見据えた間取りや設計も可能だ。
• 家への「想い」：これは金額では測れない部分だ。健太が育った家、ご両親との思い出が詰まった場所。その「歴史」を継承したいという気持ちは、とても大切だ。リノベーションは、その想いを形にする手段でもある。一方で、新築を選んでも、その土地に新しい家族の歴史を刻むことができる。
• 資産としての価値：もし将来、実家を売却する可能性もゼロじゃないなら、資産価値も考えておこう。リノベーションで性能を向上させても、築年数は変わらない。一方、新築は最新の耐震・断熱性能を持つため、長期的に見て資産価値を維持しやすい。

例えば、俺が所有してた築古アパートで、どうしても解決できない騒音問題があったんだ。住んでる人が変わっても、やっぱり同じクレームがくる。最終的には、その土地を売却して、別の場所に新築アパートを建てた。その時、古いアパートの「建物としての価値」はほとんどゼロだったよ。

健太の実家も、単なる「箱」じゃない。家族の思い出と未来が詰まった場所だ。だからこそ、感情的な側面も大切にしつつ、冷静に「これからの30年、この家でどんな暮らしがしたいか？」を具体的にイメージすることが、後悔しない選択への大きな一歩になるぞ。

鍵5：知らなきゃ損！使える「補助金・税制優遇」を賢く使って負担を軽減しろ

健太、こんな話を聞いたら「費用が高くつくかも…」って不安になったかもしれないな。でも、安心してくれ。国や自治体も、既存住宅の活用や省エネ化を推進するために、様々な支援策を用意してくれている。これを使わない手はないぞ！

• リノベーションに使える補助金：
  • 長期優良住宅化リフォーム推進事業：耐震性、省エネ性、維持管理のしやすさなどを向上させるリフォームに対して補助金が出る。
  • こどもエコすまい支援事業（終了済みの可能性あり、最新情報を要確認）：子育て世帯や若者夫婦世帯が省エネ改修を行う場合に補助金。
  • 自治体独自の補助金：耐震改修、省エネ改修、バリアフリー化など、各自治体で様々な補助金制度がある。これは必ず確認してほしい。
• 新築に使える補助金・減税：
  • 住宅ローン減税：新築なら間違いなく活用したい制度。年末のローン残高に応じて税金が控除される。
  • すまい給付金（終了済みの可能性あり、最新情報を要確認）：消費税率引上げによる負担を軽減するための制度。
  • ZEH（ゼッチ）補助金：高断熱・省エネ設備を導入し、エネルギー収支ゼロを目指す住宅への補助金。
• 共通して使える制度：
  • 固定資産税の軽減措置：新築や特定の改修を行った場合、一定期間固定資産税が軽減されることがある。

健太、これらの補助金や税制優遇制度は、時期や条件によって変わるから、必ず最新の情報をチェックするんだ。リノベーションや新築を検討する際には、必ず業者に「使える補助金や減税制度を教えてほしい」と相談すること。彼らはプロだから、詳しく教えてくれるはずだ。

「安さだけを追い求めると、高いつけが回ってくる」って言ったけど、逆を言えば「使える制度を賢く使えば、賢く安く、未来への投資ができる」ってことだ。これも、大家としての俺の経験から言えることだよ。

健太、どうする？リノベと新築、結局どっちを選ぶべきか？

ここまで「5つの鍵」を説明してきたけど、結局、健太の実家はリノベと新築、どっちを選ぶべきなんだ？

最終的な判断は、鍵1と鍵2で出てくる「住宅診断の結果」が全てを握る。

• ケース１：住宅診断で「構造は健全！シロアリ被害も軽微で補修可能！」と診断された場合

  • これはリノベーションで「あと30年住める」可能性が高い状態だ。
  • メリット：実家の思い出を残しつつ、最新の快適性・安全性を手に入れられる。解体費用がかからない分、初期費用を抑えられる可能性もある。
  • デメリット：間取りの自由度が新築より低い。古い配管などを使い続けることによる将来的なメンテナンスリスク。
  • 俺のぶっちゃけアドバイス：「思い出」を重視するなら、リノベーションは最高の選択肢だ。ただし、断熱性能や水回り設備は最新のものに入れ替えて、快適性と光熱費を確保しろ。そして、必ず「長期優良住宅化リフォーム」の補助金が使えるか確認するんだ。

• ケース２：住宅診断で「シロアリ被害が広範囲！基礎や柱に深刻なダメージがあり、構造補強に莫大な費用がかかる…」と診断された場合

  • これは正直、リノベーションでは「あと30年」の安心を確保するのが難しい、あるいは費用が新築と変わらないレベルになるケースだ。
  • メリット：最新の耐震・断熱性能で家族の安全と快適性を確保できる。間取りも自由に設計でき、将来のライフスタイル変化にも対応しやすい。メンテナンスコストも初期は低い。
  • デメリット：既存家屋の解体費用がかかる。初期費用は高額になることが多い。実家の思い出は「物理的には」失われる。
  • 俺のぶっちゃけアドバイス：健太、これは辛い選択かもしれないが、新築を真剣に検討すべきだ。シロアリ被害が広範囲な場合、完全に駆除・補修できたとしても、見えない部分に不安を残す可能性もある。根本的な解決は、建て替えの方が確実で安心だ。家族の命と未来、そしてトータルコストを考えれば、決して悪い選択じゃない。思い出は心の中に、新しい家で新しい歴史を刻むんだ。

健太、リノベーションも新築も、それぞれにメリットとデメリットがある。重要なのは、「感情」と「事実（プロの診断結果と費用）」のバランスをどう取るか、だ。

そして、どちらを選ぶにしても、必ず複数の業者から見積もりを取ること。リノベーションならリノベーション専門業者、新築なら新築専門業者、それぞれに複数社依頼して、比較検討するんだ。俺も自分の家を建てるときは、業者が嫌がるほど細かく現地調査や打ち合わせをしたよ。妥協はしないこと。一生に一度の大きな買い物なんだからな。

まとめ：今日からできる最初の一歩

健太、ここまで読んでくれてありがとう。 「築40年の実家、どうする？」っていう問いは、単なる家の選択じゃない。家族の安全、健康、未来の資産価値、そして何より、その家への想いをどう紡いでいくか、っていう「生き方」の選択でもあるんだ。

今日、健太が持ち帰ってほしいことはこの３つだ。

• まずは信頼できるプロの住宅診断士に、実家の「人間ドック」を依頼すること。シロアリの有無、構造の健全性、これが全ての判断のスタート地点だ。
• 診断結果が出たら、リノベーションと新築、両方の業者に相談し、「30年間の総コスト」で比較検討すること。目先の安さに惑わされるなよ。
• 国や自治体の「補助金・税制優遇」を徹底的に調べて活用すること。これは賢い選択をするための必須ツールだ。

健太、この決断は、お前一人で抱え込む必要はない。専門家の力を借りて、奥さんともよく相談して、家族みんなが笑顔で30年後を迎えられるような最高の選択をしてくれ。俺は応援しているぜ。

まずはプロに相談！理想の家づくりを始める
（無料相談はこちら）