地中埋設物、まさか自腹？「現況有姿」土地で後悔しないプロの交渉術、全部話します

まさか「自分が住む家」の土地選びが、これほど奥深く、また感情を揺さぶられるものだとは、正直思ってなかったんだ。不動産投資家として「他人が住む家」は何度も買って、リフォームして、管理してきたんだけどね。利回りとか客付けを最優先する投資用物件とはワケが違う。マイホームは、家族の歴史を刻む場所だからさ。

僕自身、25年間築古アパートやマンションの管理をしてきて、入居者さんから「日当たりが悪くてカビが生える」「夜道の騒音がうるさい」なんて、住んでみないとわからないリアルな不満を数えきれないほど聞いてきたんだ。だからこそ、土地探しは単なる「区画選び」なんかじゃない。「リスク回避」と「家族の生活の質の確保」そのものだと確信している。

52歳にしてようやく辿り着いた「失敗しない土地選び」の極意は、不動産業者のセールストークなんかじゃない。長年の大家業で培った「クレームにならない土地＝住み心地の良い土地」っていう逆転の発想なんだ。この視点があれば、初めての土地探しでも絶対に後悔しない選択ができる。その確信と、教科書には載ってないノウハウを、これから家を建てる君に、包み隠さず伝えたいと強く思ってるんだよ。

今日のテーマは、特に注意が必要な「現況有姿」という条件付きの土地について。不動産屋の営業マンは「安くてお買い得ですよ！」なんて言うかもしれないけど、安易に飛びつくと、後で取り返しのつかない費用が発生して、家づくりどころか、人生設計が破綻しかねない、まさに「見えない地雷」なんだ。

でも大丈夫。この記事を最後まで読めば、君は「現況有姿」の土地に潜むリスクを正確に理解し、それを回避するための具体的な「5つの鍵」と交渉術を手に入れることができる。不動産のプロである大家としての僕の経験と知恵を、全部ここでぶっちゃけていくから、しっかりついてきてほしい。

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『現況有姿』って、そもそも何？なんでそんな売り方するの？

まず、最初に結論から言おう。

「現況有姿」とは、その土地を「今、見えているそのままの状態で引き渡しますよ」っていう売主側の意思表示なんだ。

パッと聞くと「まあ、当たり前じゃん？」って思うかもしれないけど、ここには大きな落とし穴がある。

普通の土地売買だと、売主は引き渡す土地に「隠れた欠陥（契約不適合）」がないことを保証する義務があるんだ。例えば、地中に何か埋まってたり、土壌汚染があったりしたら、売主の責任になる。でも、「現況有姿」って条件が付くと、その責任範囲がグッと狭まることが多いんだよね。

じゃあ、なんで売主はこんな条件を付けるのか？理由はいくつかあるんだけど、一番多いのはこれだよ。

• 売主が土地の過去をよく知らないケース: 相続で手に入れた土地とか、長年使ってなかった土地なんかは、売主自身も「昔、何が埋まってたか知らない」ってパターンが多い。掘り起こして調査するのもお金がかかるし、時間もかかるから、「もうこのままでいいから買ってくれ」ってこと。
• 売主がお金をかけたくないケース: 古い家が建ってた土地を解体して更地にしたけど、解体費用を抑えるために、地中深くに基礎の残骸とか、コンクリートガラを埋めたままにしてる、なんて悪質なケースもたまにある。もちろん違法なんだけど、売主としては「掘ってまで確認したくない、責任も負いたくない」って思ってるわけだ。
• 早く売りたいケース: とにかく早く現金化したいから、細かいことには目をつむって、価格を少し下げてでも、この条件で売りに出す。

特に、解体済みの更地で「現況有姿」って言われたら、要注意中の要注意だよ。みんな、見えている部分だけで判断しちゃうからね。「更地だし綺麗じゃん！」って思ったら大間違い。地面の下に何が埋まってるかなんて、素人には絶対わからないんだから。

一番怖い！地中埋設物って何がヤバいの？

さて、本題の「地中埋設物」の話に入ろうか。これが「現況有姿」の土地の一番の地雷なんだ。

「地中埋設物」って聞くと、何だかピンとこないかもしれないけど、具体的にはこういうものが地中に埋まっている可能性があるんだ。

• コンクリートガラ: 古い建物の基礎や塀、舗装などを解体した後のコンクリート片。これがゴロゴロと大量に出てくることがある。
• 古い浄化槽や井戸: 昔は下水道が整備されてない地域だと浄化槽や汲み取り式の便槽があったり、生活用水に井戸を使っていたりした。使われなくなっても撤去されずに埋められたままってことが多いんだ。
• 古木の根や建築廃材: 解体時に出た木材、ゴミ、不法投棄された産業廃棄物などがそのまま埋められているケースもある。
• 土壌汚染物質: 工場跡地やガソリンスタンド跡地などでは、土壌汚染の可能性もゼロじゃない。これは本当にヤバい。

これらの地中埋設物がなぜヤバいかっていうと、君が家を建てる時に、想像を絶するような追加費用と工期遅延の原因になるからなんだ。

「うちの物件でもあった、排水管トラブル…地中埋設物が原因だったんだ」

僕が以前所有してた築古アパートで、入居者さんから「トイレが詰まる」「排水が流れない」って苦情が立て続けに入ったことがあったんだ。最初は軽微な詰まりかと思いきや、業者に調べてもらったら、なんと地下の排水管が途中で潰れてるってことが判明した。

原因を掘り起こしてみたら、前の建物の基礎の残骸が埋まってて、それが長年の地盤沈下で排水管を圧迫してたんだよ。結局、その基礎ガラを撤去して、排水管も全て引き直す工事になったんだけど、これが数百万円の大出費。建物が建っちゃってるから、工事も大掛かりで、入居者さんにも迷惑をかけたし、本当に胃が痛くなるような経験だった。

この程度のトラブルで済めばまだマシなんだ。もし、君が建てる家の基礎の真下に大量のコンクリートガラが埋まってたらどうなると思う？

• 基礎工事ができない: ガラがあるとその上に基礎が打てないから、全部掘り起こして撤去しなきゃいけない。
• 高額な撤去・処分費用: 重機を入れて掘り起こし、ガラを分別して専門業者に処分してもらう。これがね、数百万から、ひどい場合は数千万円かかることもあるんだよ。だって、重機の費用、人件費、運搬費、処分費、全部君の自腹だからね。
• 工期が遅れる: 埋設物の撤去に時間がかかれば、当然、家を建てる工期も遅れる。賃貸の家賃とローンの二重払い期間が延びたり、引っ越しや子供の幼稚園入園のスケジュールも狂っちゃう。
• 土壌汚染のリスク: 最悪の場合、有害物質が出てきたら、それこそ土地改良で数千万円、下手したら億単位の費用がかかる可能性だってゼロじゃない。

ね、想像しただけでゾッとするでしょ？「安物買いの銭失い」どころか、「安物買いの人生破綻」になりかねない、本当に怖い話なんだ。

「契約不適合責任免責特約」は買主にとっての『死刑宣告』だ！

「現況有姿」の土地と一緒に、ほぼセットで付いてくるのが、この「瑕疵担保責任（契約不適合責任）免責特約」だ。

ここも結論から言うと、

この特約が付いている限り、引き渡し後にどんな不具合（契約不適合）が見つかっても、売主に一切の責任追及ができなくなる。

2020年4月に民法が改正されて、昔の「瑕疵担保責任」は「契約不適合責任」に名称が変わったんだ。この改正で、売主が負う責任の範囲が、以前より買主にとって有利になったとされている。具体的には、契約書に書かれている内容と、実際に引き渡された物件が「適合していない」場合、買主は売主に対して修理費の請求や、最悪の場合は契約解除までできるようになったんだ。

でも、それは「契約不適合責任免責特約」が付いてない場合の話！

この免責特約が契約書に入ってたら、どんなに大きな契約不適合（地中埋設物だってそうだ）が見つかっても、「もう売主は知りませんよ」ってことになっちゃう。つまり、その解決にかかる費用は、全て君が自腹で払わなきゃいけないってこと。

これって、まさに買主にとっては「死刑宣告」みたいなもんだよね。特に、初めての土地探しで舞い上がってる時とか、不動産屋に急かされてる時なんかは、契約書にサラッと書いてあるこの一文を見落としがちだし、「まあ、大丈夫でしょ」って軽く考えちゃう人もいる。

僕の経験上、こういう落とし穴にはまった人は、本当に苦しんでるよ。家を建てるための資金を、埋設物の撤去費用にほとんど使ってしまって、結局、理想の家が建てられなかったり、ローンだけが残ってしまったり…。冗談じゃなく、人生を狂わせるレベルのリスクなんだ。

なんでこんなリスキーな土地が売れるの？君が釣られないために

ここまで聞くと、「そんな地雷みたいな土地、誰が買うんだよ？」って思うかもしれないね。でも、残念ながら、こういうリスキーな土地でも売れちゃうんだ。そして、時には君もその魅力に引っ張られてしまう可能性がある。

なぜかというと、いくつか理由があるんだ。

• 価格が安い！: 一番の理由はやっぱりこれ。リスクがある分、相場よりもかなり安い価格設定になっていることが多い。特に、予算が限られている君みたいな層にとっては、「掘り出し物だ！」って魅力的に見えちゃうんだよね。
• 立地が良い！: 都心に近かったり、駅に近かったり、人気学区内だったり。普通なら手の届かないような好立地の土地が、この条件で安く出ていると、多少のリスクは目をつむっちゃえ！って気持ちになる人もいる。
• 情報不足・知識不足: 多くの人が、地中埋設物や契約不適合責任免責特約のリスクを正確に理解していない。不動産屋も、積極的にリスクを説明したがらないケースも残念ながらあるからね。「早く決めないと売れますよ！」って煽られたら、焦って冷静な判断ができなくなる。
• 競争相手がいる: いい土地はすぐに売れちゃうから、他の購入希望者がいると「早くしないと取られちゃう！」って心理が働いて、細かい契約内容を精査する時間も惜しくなっちゃうんだ。

僕の大家としての経験から言わせてもらうと、確かに「安さ」は魅力的だよ。投資用物件なら、リスクを織り込んで安く仕入れて、リフォームで価値を上げて儲けるって手もある。でも、マイホームは違う。そこに君と君の家族が、これから何十年も住むんだ。

マイホームにおける「見えないリスク」は、「チャンス」じゃなくて「破滅」に繋がる可能性がある。

このことを肝に銘じてほしい。不動産業者は契約を成立させるのが仕事だから、リスクを軽視するような発言をするかもしれないけど、彼らは引き渡し後の君の人生には責任を持たないんだ。

じゃあ、どうする？見えない地雷を回避するプロの「5つの鍵」

さて、ここからが本番だ。 「現況有姿」と「契約不適合責任免責特約」という地雷が仕掛けられた土地でも、プロの視点と適切な行動で、リスクを限りなくゼロに近づけることは可能だ。 真面目で慎重派なエンジニアの君だからこそ、論理的に、そして具体的に、この「5つの鍵」を使いこなしてほしい。

鍵1：徹底的な情報収集！売主・仲介業者を徹底的に「掘り下げる」

まずはこれ。物件情報に書いてあることだけを鵜呑みにしちゃダメだ。

• 売主に直接質問攻め: 仲介業者を通じてでいいから、「この土地、以前は何が建っていましたか？」「いつ頃解体しましたか？」「解体業者からは何か報告を受けていますか？」「地中埋設物の調査は過去にしましたか？」と、具体的に質問をぶつけるんだ。売主が相続で手に入れた場合でも、元の持ち主の家族に確認できることもある。
• 仲介業者を深掘り: 仲介業者に対しても、「この土地について、何かネガティブな情報はありませんか？」とストレートに聞いてみる。彼らは、重要事項説明義務があるから、知っていることは正直に言わざるを得ない場合が多い。それでも教えてくれない場合は、そういう業者なんだと判断材料になる。
• 近隣住民への聞き込み（最終手段）: 正直、これはなかなかハードルが高いし、慎重にやる必要があるけど、もし話せるような機会があれば、近所のおじいちゃんおばあちゃんに「この土地、昔は何が建ってたんですか？」「解体の時、何か大きなものが出てきましたか？」なんて、世間話のフリして聞いてみるのも手だよ。昔のことなら意外と覚えてるもんだ。ただ、トラブルの原因になることもあるから、本当に慎重にね。
• 役所での調査: 過去の航空写真や、古い公図などを閲覧できる場合もある。埋め立て地かどうかの情報や、下水管の配管状況なども確認しておくといい。

不動産屋は、早く契約したいから、こういった手間のかかる調査を嫌がる傾向がある。でも、これは君の人生がかかってるんだ。遠慮せずに、徹底的に「掘り下げる」姿勢が大事だよ。

鍵2：必ず「地中埋設物調査」を入れる！費用は交渉でぶつける！

これが一番重要と言っても過言じゃない。見えないリスクは、「見える化」しないと対処のしようがないんだから。

多少費用がかかっても、契約前に必ず地中埋設物調査を入れよう。

地中埋設物調査には、いくつか方法があるんだ。

• ボーリング調査: 機械で地中を掘削して、土の状態や埋設物の有無を調べる。正確だけど、費用もそれなりにかかるし、数か所しかできない。
• 地中レーダー探査: 電波を使って地中の異常を調べる。広範囲を比較的安価に調べられるけど、探査できる深さに限界があったり、小さいものは見つけにくかったりする。
• 試掘（ハンドオーガー調査など）: 人力で小さな穴を掘って、土や埋設物の状態を確認する。費用は抑えられるけど、ピンポイントの調査になる。

僕のおすすめは、まずは費用を抑えて広範囲を調べられる地中レーダー探査でアタリをつけ、怪しい場所があったらボーリング調査や試掘で深掘りする、という二段階方式だよ。

そして、この調査費用は、買主が一方的に負担する義務はないんだ。ここは交渉の腕の見せ所。

「現況有姿ってことなので、私もリスクを減らしたい。調査費用を売主様と折半でお願いできませんか？」

こんな風に提案してみよう。あるいは、

「もし調査で埋設物が見つかった場合、その撤去費用は売主様のご負担でお願いできませんか？」

と、調査結果次第で売主負担を求める交渉もアリだ。売主が「現況有姿で安く売ってるんだから、そんなの無理だ」って言ってくる可能性ももちろんある。でも、言ってみなきゃ損だよ。この交渉で売主の姿勢が見えるし、もし断られたとしても、その分を価格交渉の材料にできるからね。

「いやいや、よく分からんけど、調査費用ってどれくらいかかるんだ？」って思った？規模にもよるけど、数万～数十万円かかることが多い。でも、数百万～数千万円の撤去費用に比べれば、安い保険料みたいなもんだから、ケチっちゃダメだよ、絶対に。

鍵3：「契約不適合責任免責特約」は絶対に外すか、条件をつける！

さっきも言ったけど、この特約は本当にヤバい。だから、原則として「絶対に受け入れない」という姿勢で臨んでほしい。

契約書に「契約不適合責任免責特約」の記載があったら、まずは「これを外してください」と要求するんだ。

売主も「それじゃ売れないよ」って反論してくるだろうけど、そこで諦めちゃダメだ。次にこういう交渉をしてみる。

• 免責期間の短縮: 「免責は困りますが、もしどうしてもというなら、引き渡し後3ヶ月間のみ、といった短期間に限定できませんか？」
• 特定の免責事項の除外: 「地中埋設物に関する契約不適合については、免責を適用しないという特約を追加できませんか？」これが一番大事。土壌汚染や構造上重要な地中埋設物だけは免責しない、という交渉だ。
• 隠れた埋設物発見時の費用分担特約: 「もし引き渡し後に地中埋設物が発見された場合、撤去費用の〇〇%を売主様にご負担いただく」という特約を追加できないか打診する。

僕も大家として、貸す側でこういった責任の話は何度もしてきたけど、貸す側も買う側も、お互い納得できるラインを探すのが交渉なんだ。売主が強硬な態度を取るなら、それは「相当隠したい何かがある」か「君に買わせる気がない」かのどちらかだと思っていい。そんなリスクの高い土地は、潔く諦める勇気も必要だよ。

鍵4：専門家を「味方につける」！弁護士・建築士を巻き込め！

君はエンジニアで論理的思考は得意だろうけど、不動産や法律は専門外だよね。だからこそ、プロの専門家を「顧問」として味方につけることが、何よりもの安心材料になる。

• 不動産に詳しい弁護士: 契約書の内容確認、特約の交渉、万が一トラブルになった際の相談先として、契約前に一度相談しておくといい。少々費用はかかるけど、後の数百万、数千万の損害を防げると思えば安いもんだ。
• 建築士や地盤調査会社: 土地の状況を見て、どんな建物が建てられるか、地盤改良は必要か、地中埋設物が出てきた場合の影響度などを専門家の視点からアドバイスしてもらう。君が考えている家の間取りや基礎構造との相性も確認してくれる。

「そんな費用までかけられないよ…」って思うかもしれないけど、これは君の「見えない不安」を解消するための先行投資なんだ。素人判断で進めて、後で大金を失うくらいなら、最初からプロの意見を聞いて、リスクをコントロールする方がよっぽど賢明だよ。

「不動産屋はこう言います。でも、弁護士さんはこう言ってますが、実際どうなんですか？」

なんて、プロの意見を盾に交渉を進めることもできる。これが、相手に「この買主は甘くないぞ」と思わせる効果もあるんだ。

鍵5：最悪のケースを想定し、撤去費用の「概算見積もり」を取る！

エンジニアの君なら、リスクマネジメントの重要性はよく分かるはずだ。最悪の事態を想定して、その費用を見積もっておけば、もし本当に埋設物が見つかってもパニックにならないし、予算計画も立てやすい。

契約する前に、解体業者に「もし敷地全体からコンクリートガラが大量に出てきた場合、撤去費用はどのくらいかかりますか？」と概算見積もりを取ってみよう。

これはあくまで最悪を想定した金額だから、実際にそこまでかからないかもしれない。でも、この「最大リスク費用」を把握しておくことで、君の交渉に説得力が増すんだ。

「この土地、とても魅力的なんですが、もし地中埋設物が出てきた場合、撤去費用が〇〇〇万円かかるとの見積もりが出ています。このリスクを考えると、現状の価格では厳しく、あと〇〇〇万円値引きしていただけませんか？」

という風に、具体的な数字を根拠に価格交渉ができる。売主も、漠然とした不安より、具体的な数字を提示される方が、交渉に応じやすいものなんだ。この概算費用を、君の土地購入予算に組み込んで考えることで、「リスク込みでも買えるか」「やっぱり諦めるべきか」という冷静な判断ができるようになるはずだ。

「でも、安くなるならチャンスじゃないの？」というキミへ

「逆張り・批判階層」の視点もちゃんと説明するね。 ここまで聞いて、「いや、リスクがあるからこそ、安く買えるチャンスなんじゃないの？」って思った人もいるかもしれない。確かに、その視点も一理ある。プロの不動産投資家なら、リスクを見極め、安く仕入れて、適切に処理することで、大きな利益を生み出すこともある。

でも、マイホームは投資物件とは違う。

僕が冒頭で言ったように、マイホームは「家族の歴史を刻む場所」だ。投資用物件なら、数百万、数千万の赤字が出ても、他の物件で挽回できるかもしれない。でも、君のマイホームの予算は限られている。数百万、数千万の予期せぬ出費は、君の人生設計を大きく狂わせる。

これはまさに、「水面下に巨大な氷山が隠されているようなもの」なんだ。見えている地上の部分だけで「安い！チャンスだ！」と飛びつくと、水面下の隠れたリスクに衝突し、取り返しのつかないダメージを負う可能性がある。

安易に瑕疵担保責任免責特約を受け入れることは、まさにパンドラの箱を開けるようなもの。後から何が出てくるか分からない恐ろしさがそこにはあるんだ。

もちろん、君がもし土木や建築の専門家で、自分で地中を調べて、リスクを正確に把握し、その費用を織り込んだ上で「これはお買い得だ！」と判断できるなら、それはチャンスかもしれない。でも、一般的なサラリーマンである君が、そこまでのリスクを背負うのは、あまりにも無謀だと思うんだ。

僕自身、25年間不動産に携わってきて、本当に色々なトラブルを見てきた。だからこそ、君には、安易な「チャンス」に飛びついて、人生最大の買い物を後悔してほしくない。冷静に、慎重に、そしてプロの視点を持って、土地選びを進めてほしいと強く願っているよ。

まとめ：後悔しない土地選びは、リスクの「見える化」から始まる

さて、ここまで「現況有姿」の土地に潜む地雷とその回避策について、僕の経験と知恵をぶっちゃけてきたけど、どうだったかな？

大切なことは、ただ一つ。

見えないリスクを放置せず、「見える化」して、適切に対処する勇気を持つこと。

今日君に伝えた「5つの鍵」をもう一度確認しておこう。

• 徹底的な情報収集！売主・仲介業者を徹底的に「掘り下げる」
• 必ず「地中埋設物調査」を入れる！費用は交渉でぶつける！
• 「契約不適合責任免責特約」は絶対に外すか、条件をつける！
• 専門家を「味方につける」！弁護士・建築士を巻き込め！
• 最悪のケースを想定し、撤去費用の「概算見積もり」を取る！

この5つのステップをしっかり踏めば、たとえ「現況有姿」の土地であっても、リスクを最小限に抑え、後悔のない土地選びができるはずだ。

不動産屋は「早く決めないと売れますよ！」なんて言うだろうけど、彼らは契約のプロであって、君の人生のプロじゃない。君の人生のプロは君自身だ。焦らず、冷静に、一つ一つのステップを確実に踏んでいこう。

初めての土地探しは、不安やプレッシャーも大きいだろう。でも、君は一人じゃない。このブログを通じて、僕が長年培ってきたノウハウをどんどん提供していくから、安心してついてきてほしい。

理想のマイホーム、きっと手に入れられるよ。応援してるぞ、健太！