「育休中だから無理…？」諦めかけた住宅ローン4000万円、現役大家が教える突破術【夫はエンジニア】

俺は52歳、サラリーマン管理職として働きながら、25年間不動産賃貸業を営んできた大家だ。投資用物件なら「利回り」や「客付け」が最優先だけど、マイホームは文字通り「家族の歴史」を刻む場所。だからこそ、その土地選びは、利回りだけじゃ語れない奥深さがある。

俺自身、つい最近まで「自分は最後でいい」と持ち家を持たず、賃貸住まいを続けてきたんだ。その間、数百人もの入居者様から「日当たりが悪くてカビがすごい」「夜道の騒音がうるさい」なんて、住んでみて初めてわかるリアルな不満を、それはもう嫌というほど聞いてきた。

だからこそ、俺が52歳にしてようやく辿り着いた「失敗しない土地選び」の極意は、不動産業者のセールストークなんかじゃない。長年の大家業で培った「クレームにならない土地＝住み心地の良い土地」という逆転の発想だ。そして、今回健太さんが直面している「育休中の住宅ローン」問題も、この大家視点と、長年の経験から導き出した「仕組み」を知れば、必ず突破できる。

「え、育休中ってだけで、ローン組むの無理ゲーなんじゃ…？」って諦めるのは、まだ早い。多くの金融機関が「育休中の収入はゼロ」と評価するのは事実だし、そこに焦りを感じる気持ちは痛いほどよくわかる。だが、これは決して「あなたの信用がない」って話じゃない。金融機関の「リスクヘッジ」の仕組みが、現代の多様な働き方やライフスタイルに追いついていないだけなんだ。

今日は、そんなキリキリする健太さんの胃薬になるような、「育休中でも理想の家を手に入れるための5つの鍵」を、俺の経験をぶっちゃけながら、論理的に、そして具体的に話していく。

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育休中の住宅ローン、4000万円を組むための5つの鍵

不動産のプロとして、そして一人のサラリーマンとして、俺が実際に経験し、学んできたことを5つの「鍵」としてまとめた。これを読めば、健太さんのモヤモヤは晴れるはずだ。

鍵1: 諦めない！まず「フラット35」を候補に入れる冷静さを持て

「育休中だと住宅ローンは無理」なんて話を聞くと、一瞬で心が折れそうになるよな。でも、ちょっと待ってほしい。すべての金融機関が、同じ基準で審査しているわけじゃないんだ。

特に健太さんに知ってほしいのは、「フラット35」という選択肢だ。これは住宅金融支援機構と民間金融機関が提携して提供している住宅ローンで、一般的な銀行ローンとは少し審査の仕組みが違うんだ。

「え、フラット35って何が良いの？」って思うかもしれない。結論から言うと、フラット35は、育休中の収入を「復職後の見込み年収」で評価してくれるケースが非常に多いんだ。

俺の入居者さんの中にも、育休中に家を建てたご夫婦がいたけど、民間銀行では軒並み厳しい返事しかもらえず、最終的にフラット35を取り扱っている金融機関で審査を通したって話を聞いたことがある。

なぜフラット35が柔軟かというと、彼らは長期にわたる安定的な返済を重視するからだ。現在の状況だけでなく、将来性、つまり「あなたが復職して、ちゃんと稼ぐであろう」という見込みを評価してくれるんだ。もちろん、無条件というわけじゃないけど、他の銀行よりはるかに道が開きやすい。

民間銀行は、どうしても直近の「実績」を重視するから、育休中の「育児休業給付金」を収入と認めないか、ごく一部しか評価しないことが多い。これでは、年収が激減している育休中の夫婦は太刀打ちできないのが現実だ。

だから、もし今、住宅ローン審査でつまずいているなら、まずフラット35を取り扱っている金融機関に相談してみてほしい。複数の銀行や信用金庫がフラット35を提供しているから、それぞれの窓口で話を聞いてみる価値は十分にある。

鍵2: 「復職証明書」と「給与見込み証明書」は最強の武器だ

これはもう、育休中の住宅ローン審査において、最も重要な書類と言っても過言じゃない。金融機関が一番知りたがっているのは、結局のところ「きちんと返済できるのか？」ってことだ。そして、それを裏付ける最も強力なエビデンスが、この二つの書類なんだ。

「え、そんなもの会社が出してくれるんですか？」って思うだろ？ 大丈夫、健太さんが大手メーカー勤務なら、会社の人事部は慣れているはずだ。正式な書式がなくても、「育児休業期間満了後、〇年〇月〇日付けで職場復帰予定であること」「復帰後の役職や給与水準（見込み）について」を明記してもらうんだ。

俺が自宅を建てる時の土地探しでも、地盤調査や日当たり調査なんかは業者任せにせず、朝・昼・晩と自分の足で現地に足を運んで細かくチェックした。それと同じくらい、金融機関が納得する「客観的な証拠」を、こちらから積極的に提示する必要がある。

書類一枚で、銀行員の「いやー、育休中の収入だと厳しくて…」という言葉が、「なるほど、これなら復職後の収入で評価できますね」に変わることがある。これは、金融機関のリスクマネジメントという側面から見ても、非常に合理的なんだ。彼らは将来のリスクを数値化したがっているからね。

この書類がなければ、彼らにとってはあなたの復職は「不確実な未来」でしかない。でも、会社という第三者が発行した公的な書類があれば、それは一気に「確度の高い未来」へと変わるんだ。

健太さん、臆することなく、奥様の会社の人事担当者か上司に相談して、この二つの証明書をすぐに手配してほしい。これが、あなたの住宅ローン審査の第一歩、いや、大きな一歩になることは間違いない。

鍵3: ペアローンだけじゃない。夫単独ローンも冷静に検討する

健太さん夫婦はペアローンを考えているようだが、これも一度冷静に考えてみてほしい。育休中の妻の収入が「ゼロ査定」になるなら、無理に夫婦合算で審査するよりも、夫である健太さんの単独ローンで進める方が、かえってスムーズに進む場合もあるんだ。

「え、それじゃ希望額の4000万円に届かないんじゃない？」って不安になる気持ちはよくわかる。でも、ちょっと待ってくれ。

もし健太さんの現在の年収で、単独でもかなりの額が借りられるなら、まずは夫単独で審査を進めて、必要な額に少し足りない分を「育休明けに妻の収入実績が出てから追加で借りる（増額や借り換え）」という戦略も有効なんだ。

俺の知り合いにも、まさにこの方法で家を買った夫婦がいる。夫の収入だけで一旦ローンを組み、妻が復職して半年ほど給与実績を積んだ後、その実績を元に妻名義で追加ローンを組んで、最終的に希望額に到達させたんだ。

この方法のメリットは、まず「育休中でも前に進める」こと。住宅の購入タイミングは、金利や物件価格の動向、そして子供の幼稚園入園など、色々な要素が絡むから、待てない事情もあるだろう。

それに、ペアローンは団体信用生命保険（団信）の加入や、住宅ローン控除の適用など、税制面でも複雑になる部分がある。どちらが良いかは、世帯の年収やライフプランによって大きく変わるから、ここは住宅ローンに詳しいファイナンシャルプランナー（FP）に相談するのが一番だ。

FPは、世帯全体のキャッシュフローを見て、どちらのローン形態が将来的にメリットが大きいかを客観的にアドバイスしてくれる。俺も投資用物件を買う時は、必ず税理士やFPと相談してきた。専門家の意見は、時に不動産屋より冷静で、かつ頼りになるからな。

鍵4: ハウスメーカーの提携ローンは「入り口」と心得る

健太さんがハウスメーカーとの連携を考えているのは、非常に賢明なアプローチだ。多くのハウスメーカーは、複数の金融機関と提携していて、彼らを通して申し込むと、通常より金利が優遇されたり、審査がスムーズに進んだりするケースが多い。

「へー、じゃあハウスメーカーに言われた銀行でいいのか！」って思うかもしれない。だが、そこは注意が必要だ。ハウスメーカーが勧める提携ローンは、あくまで「入り口」であり、ベストな選択肢とは限らないんだ。

俺も大家業で付き合いのあるハウスメーカーや工務店から、提携ローンの話はよく聞かされる。確かに彼らにとっては、契約につながりやすいし、融資が決まれば着工できるから、積極的に勧めるのは当然だ。

しかし、彼らが提携している金融機関が、必ずしも健太さんのように「育休中の夫婦」に強いとは限らない。あるいは、もっと育休中の審査に柔軟な金融機関が、別の場所にあるかもしれないんだ。

だから、ハウスメーカーから紹介された金融機関で仮審査を進めつつも、健太さん自身でも「鍵1」で話したフラット35を取り扱っている金融機関や、ネット銀行など、複数の選択肢にアプローチしてみることを強く勧める。

「でも、何社も回るのは大変でしょ？」

その気持ち、すごくよくわかる。俺も仕事と大家業を両立しながら、自分の家の土地探しで業者とやり取りするのは本当に骨が折れた。

でも、考えてみてくれ。これは数千万円、そして何十年と続く借金だ。数社の比較検討に費やす労力は、将来の数百万、いや、数千万円の差となって返ってくる可能性がある。

ハウスメーカーには「もちろん提携ローンも検討しますが、自分たちでも比較検討したいので」と正直に伝えればいい。彼らもプロだから、そこを嫌がるようなら、むしろそのハウスメーカー自体を考え直すきっかけになるかもしれない。

鍵5: 「大家視点」で物件を客観視する冷静さを持て

ここまで、主に住宅ローン審査の話をしてきたけど、最後に一つ、最も重要と言える「大家としての視点」を健太さんに伝えたい。

マイホーム選びは、どうしても感情的になりやすい。「南向き！」「駅近！」「広い庭！」といった理想に囚われがちだ。だが、俺は25年間、数百人の入居者さんの「生の声」を聞いてきた中で、ある確信を得た。それは、「住んでみてわかるリスクを徹底的に排除することが、理想の住まいを手に入れる近道だ」ということだ。

健太さんはエンジニアだから、論理的な思考が得意なはずだ。その思考を、ぜひこのマイホーム探しにも活かしてほしい。

俺は自分の終の棲家を建てる時、業者が嫌がるほど細かく現地調査をした。

• 朝昼晩の騒音チェック： 日中は静かでも、夜になると幹線道路の音が響く、隣の工場が稼働するなんてことはザラだ。
• 日当たり・風通しの確認： 契約時の図面や言葉だけでなく、現地で太陽の動きを追ってみる。洗濯物が乾くか、カビが生えないか、夏は暑すぎないか。
• 周辺環境のチェック： ゴミ捨て場の状況、近隣住民の雰囲気、スーパーまでの道のり、夜道の安全性、子供の通学路。
• 地盤の確認： ハザードマップは必ず確認だ。過去に浸水被害がないか、液状化リスクはないか。これは業者に任せきりにせず、自分でも役所で調べるくらいの意識が重要だ。

俺の管理物件でも、以前、隣地のマンションの非常階段が家の窓の真正面にあって「いつも人の目が気になる！」というクレームが入ったことがある。事前に想像していれば防げたかもしれない、こういう「住んでみないとわからない不満」が、実は一番ストレスになるんだ。

だからこそ、健太さん。憧れや理想だけでなく、「もし自分がこの家に賃貸で住むとしたら、どんな不満が出るだろう？」という大家視点で土地や建物を客観的に見てほしい。そして、「ここは譲れない」「ここは妥協できる」という明確な基準を持つんだ。

「南向きが良い」「駅近が良い」なんて一般論は、あくまで一般論だ。日当たりが悪くても、吹き抜けや天窓で採光を確保できるなら？ 駅まで少し遠くても、バス便が充実していて、静かな環境で子育てできるなら？ そんな「自分たちにとっての最適解」を見つけることが、後悔しない家づくりの鍵になる。

この冷静な「大家視点」があれば、不動産屋の「早く決めないと！」というセールストークにも惑わされず、自分たちのペースで、本当に納得できる土地と家を手に入れられるはずだ。

まとめ: 育休は「壁」じゃない、「未来への準備期間」だ！

健太さん、ここまで読んでくれてありがとう。育休中の住宅ローンは、決して「無理ゲー」じゃないことが、少しは伝わっただろうか？

大切なのは、諦めずに正しい知識と戦略を持って、一歩一歩進むことだ。

今日覚えてほしいのは、この3つのポイントだ。

• 育休中でも「復職後の見込み年収」で評価してくれる金融機関があることを知る（特にフラット35）。
• 会社からの「復職証明書」と「給与見込み証明書」は、審査を有利に進める最強の武器になる。
• 感情的にならず、「大家視点」で冷静にリスクを評価し、自分たちにとっての「住み心地の良い家」を見つけること。

俺は、25年間の大家業で、たくさんの家族が「住まい」を通じて幸せになったり、逆にトラブルに巻き込まれたりする姿を見てきた。だからこそ、これから家を建てる健太さん夫婦には、絶対に後悔してほしくないんだ。

「早くしないと良い土地がなくなる」なんて言葉に焦る必要はない。本当に良い土地は、あなたが納得するまで待ってくれるはずだ。そして、本当にあなたの味方になってくれるハウスメーカーや金融機関は、あなたの状況に合わせて、最善の道を一緒に探してくれる。

今、あなたの目の前にある壁は、実は「未来の家族の笑顔」に続くドアなんだ。そのドアを開ける鍵は、もうあなたの手の中にある。