「まさか離婚？！」パワーカップルのペアローン、後悔しないための５つの鉄則

健太さん、その気持ち、めちゃくちゃよくわかるよ。 「まさか自分たちが離婚なんて」って、今は思っているかもしれない。でも、このご時世、夫婦の形って本当にいろいろあるし、何が起きるかなんて誰にも予測できないよね。 俺も25年間、築古アパートやマンションの管理をしてきて、数百人の入居者さんの入れ替わりを見てきたけど、その中には、 「夫婦の共有財産だったのに、離婚で泥沼化して大変だった」とか、 「住宅ローンが足かせになって、新しい人生の一歩が踏み出せない」なんて話を、耳にタコができるくらい聞いてきた。

不動産投資家としては「利回り」や「客付け」を最優先するけれど、マイホームは「家族の歴史」を刻む場所。だからこそ、みんな「失敗したくない」って強く思うはず。 特にペアローンは、夫婦二人で協力して返済するという前提があるから、その協力関係が崩れたときに、途端に大きなリスクに変わってしまうんだ。 でもね、安心して欲しい。 俺が52歳にしてようやく辿り着いた「失敗しない土地選び」と「リスクヘッジの効く資金計画」の極意は、不動産業者のセールストークなんかじゃない。 長年の大家業で培った「クレームにならない土地＝住み心地の良い土地」という逆転の発想と、数々のトラブルを乗り越えてきた経験から生まれた「もしも」の備え方なんだ。

この記事を読めば、健太さんが抱えている漠然とした不安が、具体的な「対策」へと変わるはずだ。 「大家視点で見れば、ここは妥協しても快適に暮らせる」「逆にここは絶対に譲ってはいけない」という明確な判断基準を手渡してあげるよ。 さあ、一緒に「もしも」に備えつつ、最高のマイホームを手に入れるための「5つの鍵」を見ていこうか。

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ペアローン、その「愛の共同航海」に潜むリスクのリアル

ペアローンで高額なマイホームを購入するって、まさに「夫婦二人乗りのヨットで大海原へ出発するようなもの」なんだ。 夢と希望に満ちた航海だけど、羅針盤（資金計画）と海図（土地選び）をしっかり準備して、嵐（離婚）に備えて救命胴衣（公正証書）を装備しておくのが、賢い船乗りのやり方だよね。 特に、健太さんのような共働きパワーカップルだからこそ、銀行も高額なローンを喜んで貸してくれる。 でもね、それが裏を返せば、離婚時のリスクも高額化・複雑化するってことなんだ。

なぜオーバーローンが一番厄介なのか？

結論から言えば、離婚時に一番揉めるのが「オーバーローン」の状態だ。 オーバーローンっていうのは、「家の売却価格」よりも「ローン残債」の方が多くなってしまう状態のことね。 例えば、家が3000万円でしか売れないのに、ローンが3500万円残っていたら、売っても500万円の借金が残るわけ。 これ、本当に厄介なんだよ。

• 売却しても借金が残る： 夫婦どちらかが住み続けるにしても、売却するにしても、残った借金をどうするかって話になる。離婚した夫婦が、さらに共同で借金を返済するなんて、現実的じゃないでしょ？
• 感情論で泥沼化： 離婚協議って、ただでさえ感情的になりやすい。そこに高額な借金の話が絡むと、もうお互いを責め合うだけで、解決どころじゃなくなるケースを山ほど見てきたよ。
• 身動きが取れない： 残債が残ると、新しい人生を始める上で大きな足かせになる。次の住まい探しも、借り入れも難しくなるし、精神的な負担も計り知れない。

不動産業者は「早く決めないと売れますよ」とは言うけど、離婚して売却する時のことなんて考えてくれない。 俺の経験上、「売却してもローンを完済できる」状態、つまり「アンダーローン」にしておくことが、離婚リスクヘッジの最重要ポイントなんだ。 そのためにも、「資産価値が落ちない土地選び」と「堅実な資金計画」が絶対に必要になってくる。

「まさか自分たちが」という正常性バイアスにご用心

あとね、健太さんみたいな真面目で良い人ほど陥りやすいのが、「正常性バイアス」ってやつ。 これはね、人は「自分にとって不都合な情報や危険な兆候を過小評価したり、無視したりする」傾向があるって心理学用語だよ。 夫婦仲が良い今、「まさか自分たちが離婚するなんて…」って思うのは自然なことだし、考えたくないよね。 でも、災害避難と同じで、「まさか」が起こってからでは遅いんだ。 だからこそ、俺はあえて「もしも」を語って、事前に対策を講じることの重要性を伝えたいんだよ。

ペアローン離婚リスクを回避する！成功へ導く５つの鍵

鍵１：資産価値が落ちない「未来を考えた」土地選び

不動産投資のプロとして、一番大事にしているのが「土地」だ。建物は古くなるけど、土地の価値は場所によって維持されやすいからね。 「離婚しても売却で困らない」っていうのは、まさに「アンダーローンを維持しやすい土地」を選ぶってことなんだ。 じゃあ、どんな土地が資産価値を維持しやすいのか？ 大家としての俺の視点からぶっちゃけるよ。

• 立地は「駅チカ」「利便性」が絶対条件！
  「日当たり優先で駅から遠くても…」なんて甘い考えはダメだよ。俺の物件で、駅から遠いところは、客付け（入居者探し）がめちゃくちゃ大変なんだ。 「駅からの距離（徒歩10分以内が理想）」と「主要駅へのアクセス」は、売却時も賃貸に出す時も、価格に直結するからね。 スーパー、病院、学校、公園が充実しているかどうかも重要。特に子育て世代にとって、ここは外せないポイントだ。
• 将来性を見極める「地域力」チェック！
  今の便利さだけでなく、将来性も見ておこう。 「地域全体の人口推移（特に若年層・子育て世代が増えているか）」や「再開発計画の有無」は、自治体のホームページとかで確認できる。 人が増える地域は、需要が続くから資産価値も維持されやすい。逆に人口が減っている地域は、将来的にも需要が細くなるリスクが高いんだ。
• 「ハザードマップ」で災害リスクを徹底確認！
  これはもう、必須中の必須。大雨で床上浸水したアパートを目の当たりにした経験から言わせてもらうと、ハザードマップで災害リスクが低いエリアを選ぶのは、自分たちの安全のためだけでなく、売却時の「買い手」にとっても重要な判断材料になる。 「まさか」は起こるからね。地震、洪水、土砂災害、液状化リスクなど、市町村が公開している情報をしっかり確認して。
• 周辺環境は「朝昼晩」でチェック！
  日中の見学だけじゃダメだよ。俺は入居者さんのクレームで「夜中の騒音がひどい」「夕方の工場からの異臭」なんて経験があるから、朝昼晩、時間帯を変えて現地に足を運ぶことをおすすめする。 治安の良さ、子育て環境（公園の雰囲気とか）、景観の持続性（変な建物が建つ可能性はないか）、日当たりや風通し、隣人トラブルの元になりそうなものがないかなど、五感をフル活用して確認するんだ。
• 「賃貸需要」も意識しておくと盤石！
  万が一、売却が難しくても「賃貸に出せる」選択肢を持っておくと、めちゃくちゃ心強い。 これぞ大家目線だよ。「このエリアなら、賃貸でもすぐ借り手が見つかりそうか？」って視点を持って、不動産屋にも聞いてみるといい。 需要が高いエリアなら、いざという時もリカバリーしやすいからね。

不動産鑑定士や地域に詳しい不動産会社に相談して、客観的な意見を得るのもすごく有効だよ。「この土地、どう思いますか？」って単刀直入に聞いてみることだね。

鍵２：離婚を想定した「最強のリスクヘッジ資金計画」

土地選びの次に大切なのが、お金の計画だ。特にペアローンは、夫婦それぞれの収入を合算するから、ついつい借りすぎちゃう傾向があるんだよね。 でも、これが離婚時に命取りになる。賢いパワーカップルは、ここにリスクヘッジを効かせるんだ。

• 頭金は「できる限り多く」用意する！
  もうね、これに尽きる。借り入れ額が少なければ少ないほど、リスクは下がる。 不動産投資の世界じゃ「フルローンOK！」なんて言う人もいるけど、マイホームは別物。 できる限り多くの頭金を用意して、最初から「アンダーローン」の状態を目指すんだ。 もしもの時も、売却で残債が残る心配が格段に減るからね。
• 夫婦それぞれの「単独返済能力」をシミュレーション！
  「もし、片方の収入がゼロになったら？」と考えてみてほしい。 夫婦それぞれの単独収入で、ローンの一部、いや、できれば全額を返済できるかを、今、冷静にシミュレーションしておくんだ。 健太さんの場合なら、もし奥さんが専業主婦になったとしても、健太さんの収入だけで返済できるか、という視点だね。 これができないローン額は、ちょっとリスキーだって考えるべきだよ。
• 借り入れ形態のメリット・デメリットを理解する！
  ペアローンには、主に「連帯債務型」と「連帯保証型」がある。 それぞれメリット・デメリットがあるから、銀行の説明を鵜呑みにせず、自分たちでしっかり理解しておくことが重要だよ。
  【連帯債務型】：夫婦それぞれが債務者となり、お互いの債務を連帯して負う。お互いがそれぞれローンを組む形なので、住宅ローン控除もそれぞれ使えるメリットがある。ただし、片方が返済不能になると、もう一方が全額を返済する義務を負う。 【連帯保証型】：片方が主債務者、もう一方が連帯保証人となる。連帯保証人は主債務者が返済できなくなった場合に返済義務を負う。ローン控除は主債務者のみ。
  どちらを選ぶにしても、離婚時のリスクは伴うから、専門家とよく相談して決めるんだよ。
• 余裕資金は「繰り上げ返済」に積極活用！
  これはね、本当に効果が高いんだ。 ボーナスなど、余裕資金ができたら、積極的に繰り上げ返済に充てて、元金をゴリゴリ減らしていく計画を立てて欲しい。 元金が減れば、利息も減るし、何よりオーバーローンになるリスクをぐっと下げられる。 離婚リスクに限らず、将来の家計を楽にするためにも、繰り上げ返済はめちゃくちゃ有効な戦略だよ。

鍵３：弁護士と作る「未来を守る公正証書」

「愛も家も、リスクヘッジが未来を守る。」まさにこれなんだ。 夫婦仲が良い今だからこそ、「もしもの時」の取り決めを公正証書にしておく。 これ、めちゃくちゃ大事なことなのに、多くの夫婦が「まさか」って考えずにスルーしちゃうんだよな。

• 離婚時の財産分与とローン残債の処理を明確に！
  「売却時の優先順位」「どちらかが住み続ける場合の条件」「残債の分担方法」など、具体的に決めて公正証書にするんだ。 俺の物件で、隣人トラブルや排水問題で揉めた時も、契約書が曖昧だと本当に大変だった。 離婚という感情的な事態において、法的な効力を持つ公正証書があるかないかで、トラブルの深刻度が大きく変わってくる。 「いや、口約束でしょ？」なんて言われたら、もう終わりだからね。
• 「感情論では解決しない」現実を受け入れる！
  「今更そんなこと考えるなんて！」って怒られそうだけど、愛があるからこそ、理性的に話し合っておくべきなんだ。 離婚弁護士との定期的な相談や、公正証書の内容の見直しも視野に入れておくといい。 これは、夫婦関係に不信があるからじゃない。お互いの未来を守るための、最高の「保険」なんだ。

鍵４：夫婦それぞれの「生命保険・団信」で備える

ペアローンを組むなら、団信（団体信用生命保険）は夫婦それぞれが加入するのが基本だ。 これは万が一の死亡や高度障害時にローンが完済されるものだけど、さらにその先も考えておこう。

• 「病気やケガ」のリスクもカバーできるか確認！
  最近の団信は、死亡や高度障害だけでなく、がんや三大疾病、八大疾病などもカバーする特約があるんだ。 病気で働けなくなって収入が途絶えるリスクは、離婚とは別の形で、ローンの返済を困難にさせる。 俺もアパート経営で病気になって働けなくなった人が、家賃を払えずに退去していったケースをいくつも見てきた。 だから、夫婦それぞれが、万が一の病気やケガで長期間働けなくなった時の保障も、しっかり確認しておくことが重要だね。
• 単独収入になった場合の保険の見直し！
  もし離婚して、片方が単独でローンを背負うことになったら、その人の生命保険や医療保険も見直す必要がある。 万が一のことがあった時に、残された家族や元配偶者に負担がかからないように、備えはしっかりとしておこう。

鍵５：夫婦で「家計のオープン化」と「流動資産の確保」

最後の鍵は、夫婦の信頼関係にも直結する部分だけど、めちゃくちゃ大切なんだ。 「透明性」と「いざという時の選択肢」を確保することだね。

• 定期的な「家計のオープン化」で透明性を保つ！
  夫婦共同で、ローン返済状況、預貯金、その他の資産状況を常に共有しておくんだ。 「俺はこんなに稼いでるのに」「私の方が貯めてるのに」みたいな不満が溜まると、夫婦関係にも亀裂が入りやすい。 お互いの経済状況を理解し、共有することで、何かあった時にも冷静に話し合える基盤ができるんだよ。
• 不動産とは別の「流動資産」を夫婦それぞれで確保！
  家という大きな資産を持つことは素晴らしいけど、不動産はすぐに現金化できない「流動性の低い資産」だ。 だから、不動産とは別に、現金や投資信託など、すぐに使える流動資産を夫婦それぞれが形成しておくのが賢明。 万が一、離婚やリストラ、病気などで急にお金が必要になった時でも、この流動資産があれば、慌てずに対応できる。 「二重の安全弁」を用意しておくイメージだね。

まとめ：未来は「備える力」で切り開く

健太さん、どうだったかな？ ペアローンでマイホームを買うって、夢も希望もたくさん詰まっているけど、同時に大きな責任も伴う。 でもね、俺は「離婚リスクを過度に恐れるあまり、共働きパワーカップルだからこそ享受できる『理想の住まい』や『資産形成のチャンス』を逃す」のはもったいないって思うんだ。 だからこそ、「未来の不確実性に対し、最悪のシナリオを想定し、事前に対策を講じる」ことが、個人の幸福追求だけでなく、夫婦関係の持続性にとっても不可欠なんだよ。

今回話した5つの鍵を、もう一度おさらいしておこう。

• 鍵１：資産価値が落ちない「未来を考えた」土地選び
• 鍵２：離婚を想定した「最強のリスクヘッジ資金計画」
• 鍵３：弁護士と作る「未来を守る公正証書」
• 鍵４：夫婦それぞれの「生命保険・団信」で備える
• 鍵５：夫婦で「家計のオープン化」と「流動資産の確保」

これらを意識して、夫婦でじっくり話し合い、納得のいく形でマイホーム計画を進めていけば、きっと後悔のない選択ができるはずだ。 「もしも」を語れる夫婦が、一番強い。 健太さんと奥さんの、最高のマイホーム計画を心から応援しているよ。

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