夫に持病があってもマイホームは夢じゃない！団信の壁を乗り越える賢い住宅ローン選び、大家がぶっちゃけます。

俺も不動産投資家として、これまで他人が住む家は何度も買ってはリフォームし、管理してきたけど、まさか「自分が住む家」の土地選びやローン選びが、こんなにも奥深く、そして感情を揺さぶられるものだとは正直思わなかったね。

投資用物件なら「利回り」や「客付け」が最優先だけど、マイホームは文字通り、「家族の歴史」を刻む場所だからね。

俺は25年間、築古アパートやマンションの管理を通じて、入居者さんから「日当たりが悪くてカビが生える」「夜道の騒音がうるさい」なんて、住んでみないとわからないリアルな不満を数えきれないほど聞いてきた。

だからこそ、土地探しもそうだけど、住宅ローンや団信の選択も、単なる「数字選び」じゃなくて、「リスク回避」と「生活の質の確保」そのものだと確信しているんだ。

52歳にしてようやく辿り着いた「失敗しない家づくり」の極意は、不動産業者のセールストークじゃなくて、長年の大家業で培った「クレームにならない土地＝住み心地の良い土地」っていう逆転の発想なんだよ。

そして、それは団信選びにも言えること。健康不安を抱えるキミでも、この視点があれば、絶対に後悔しない選択ができる。

俺の経験とノウハウ、包み隠さず伝えるから、安心して読み進めてほしい。

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持病があってもマイホームは夢じゃない！団信の壁を乗り越える賢い5つの選択肢

「夫に持病があるから、うちのマイホームは無理かも…」

キミ、今そう思ってるんじゃないかな？

でも、ちょっと待ってくれ。

結論から言うと、持病があってもマイホームを諦める必要なんてまったくない。

団信の壁は確かに存在する。だけど、それは乗り越えられない壁じゃないんだ。選択肢を知って、一つ一つ戦略的に動けば、キミとキミの家族にぴったりの道が必ず見つかる。

「でも、ワイド団信って金利が上がるんでしょ？」「団信なしって、万が一の時どうなるんだ？」

そんな不安や疑問が頭の中をぐるぐるしてるのは当然だ。でも大丈夫。俺が大家として、そして同じサラリーマンとして、キミの疑問に一つずつ答えていくからな。

選択肢1: まずは「通常の団信」に正直にチャレンジする！

「え？無理でしょ？うちの夫の病状じゃ、きっと…」

そう思ったんじゃないかな？でも、これが意外と大事なんだ。

もちろん、持病があるなら告知義務は正直に、正確に果たさなきゃダメだよ。ここをごまかすのは、万が一の時に保障が受けられなくなる可能性もあるから、絶対にNGだ。

だけど、病状によっては、意外と通常の団信に通るケースも少なくない。俺の知り合いでも、糖尿病持ちだけどコントロールが良好だったから通った、なんて話も聞く。

金融機関も保険会社も、過去の病歴だけでなく、現在の健康状態や治療状況、生活習慣なども総合的に判断するんだ。だから、「どうせ無理」と最初から諦めるのはもったいない。

もし審査に落ちても、それはそれで次の選択肢を考えるための貴重な情報になる。ダメ元でもいいから、まずは一歩踏み出してみる価値は十分にあるぞ。

選択肢2: 金利と保障のバランス「ワイド団信」を検討する

通常の団信がダメだった場合、次に考えるのが「ワイド団信」だ。

「金利が上乗せされるのは痛い出費だな…」

うん、その気持ち、よくわかる。0.2%とか0.3%とか、一見小さな数字に見えるけど、住宅ローンは何十年も続くものだから、総額で見ると結構な金額になるのは事実だ。

ただ、このワイド団信は、通常の団信よりも審査基準が緩やかになることが多い。持病を抱えている人にとっては、家を持つための大きな助けになるんだ。

俺から見ると、これは「保険料が少し高めの団信」という位置づけだ。もしもの時に家族が路頭に迷わないための「安心料」だと考えれば、一概に「高い」とは言えないんじゃないかな。

具体的なシミュレーションをしてみよう。

• 借入額：3,000万円
• 返済期間：35年
• 通常金利：1.0%
• ワイド団信上乗せ金利：0.3%

この場合、金利が1.0%から1.3%になるわけだけど、月々の返済額は数千円程度の増加で済むことが多い。年間で数万円の負担増になるけど、それで万が一の安心が手に入るなら…どうだろう？

複数の金融機関でワイド団信の金利上乗せ幅や保障内容を比較検討して、キミの家庭にとってベストなバランスを見極めるのが重要だ。

選択肢3: 団信なしで「フラット35」＋「別途生命保険」を組み合わせる

「団信がないって、まさか…？それって本当に大丈夫なんですか？」

そうそう、みんなが一番不安に感じるのがここだよね。でも、これも立派な選択肢の一つなんだ。

「フラット35」は、ご存じのとおり、全期間固定金利型の住宅ローン。そして、大きな特徴の一つが団信への加入が任意だということ。

つまり、フラット35を借りて、団信に入らないという選択もできるんだ。その場合、別途自分で生命保険に加入して、万が一の時にローン残債をカバーできるように備えることになる。

「え、それって、結局二重で手間と費用がかかるんじゃないの？」

いやいや、そうとも限らないんだ。実は、俺が大家として思うに、一般の生命保険の方が、保障内容が柔軟で、キミの家族のニーズにピッタリ合うケースだってあるんだよ。

団信は、基本的に死亡・高度障害時にローンの残債がゼロになるというシンプルな保障だけど、一般の生命保険なら、こんなメリットも考えられる。

• 保障額の調整が可能：ローン残債ピッタリではなく、家族の生活費や教育費なども含めて保障額を設定できる。
• 保障期間の柔軟性：ローン期間に合わせて調整したり、子供が独立するまでといった形で期間を設定したりできる。
• 特約の種類が豊富：三大疾病だけでなく、その他の病気や入院に備える特約などを付加することもできる。

もちろん、持病がある場合は一般の生命保険でも審査がある。だけど、最近は「引受基準緩和型」や「無選択型」といった、告知項目が少なかったり、健康状態を問わない代わりに保険料が割高になる保険商品も出てきている。

保険料と保障内容、そして持病の状況を合わせて、トータルで一番安心できる組み合わせを考えてみるのが賢い選択だ。これはまさに、「既製服」の団信に縛られず、「オーダーメイド」で家族の安心を仕立てる感覚に近いかもしれないね。

選択肢4: 審査前に「頭金を増やす」という発想

「え、団信の審査と頭金って、関係あるんですか？」

直接的な関係はない、とは言えない。だけど、間接的には大いに関係があるんだ、健太。

考えてみてくれ。金融機関は、お金を貸すときに「ちゃんと返してくれるかな？」っていうリスクを常に見てる。持病があるっていうのは、そのリスクの一つとして見られるわけだ。

でも、もしキミが「頭金をしっかり入れる」ことで、借入額自体を減らせたらどうだろう？

例えば、3,000万円借りる予定だったところを、頭金を増やして2,500万円の借入にできたとする。

借入額が減れば、金融機関から見て「リスクが低いお客さん」と判断される可能性が高まるんだ。これは、団信の審査だけでなく、住宅ローン全体の審査にも良い影響を与えることがある。

それに、頭金が増えれば、月々の返済額も減るし、将来的な金利変動リスクへの耐性も高まる。ローン返済総額も減るから、まさに一石二鳥だ。

すぐに頭金を大きく増やすのは難しいかもしれないけど、今から少しでも貯蓄を増やして、借入額を減らす努力をしてみるのも、有力な選択肢の一つだと覚えておいて損はないぞ。

選択肢5: 専門家「FP・住宅ローンアドバイザー」を頼る

ここまで色々な選択肢を話してきたけど、「結局、うちの場合はどうすればいいんだよ…」って、頭がパンクしそうになってるんじゃないかな？

大丈夫。そこで頼りになるのが、住宅ローンや保険のプロ、つまりファイナンシャルプランナー（FP）や住宅ローンアドバイザーなんだ。

俺も大家として、自分の物件の資金計画や保険の見直しなんかでFPにはよくお世話になってる。彼らは、キミたちの個別の健康状態、家計状況、将来のライフプランをしっかりヒアリングして、最適なアドバイスをくれる。

• 複数の金融機関の団信やローン商品を比較してくれる。
• 持病があっても加入できる生命保険の情報を教えてくれる。
• 団信と生命保険を組み合わせた場合の費用対効果をシミュレーションしてくれる。
• 将来の教育費や老後資金まで含めた、トータルな資金計画を立ててくれる。

ただ、FPにも色々なタイプがいるから、「特定の金融機関や保険会社に偏らず、中立的な立場」でアドバイスしてくれる人を見つけるのがポイントだ。

「不動産屋は『うちの提携ローンなら…』って言うけど、大家としての経験上、実際はもっと選択肢があるケースがほとんどだよ」

こういう時こそ、第三者のプロの意見を聞くことが、冷静で賢明な判断に繋がるんだ。

「大家がぶっちゃける」団信選びで失敗しないための裏事情と心得

健太、ここまで色々な選択肢を話してきたけど、俺が一番伝えたいのは、「焦って不動産屋の言うままに決めないこと」だ。

彼らは確かにプロだけど、彼らのゴールは「物件を売ること」。「早く決めないと売れますよ！」なんて言われて、プレッシャーを感じてるんだろう？

でもね、俺は25年大家をやってきて、住まいに関して一番大事なのは、「家族が安心して、ストレスなく暮らせるか」ってことだと痛感しているんだ。

俺の所有物件で昔あった話なんだけど、ある入居者さんが「隣の部屋の音がうるさい！」ってしょっちゅうクレームを入れてきたことがあったんだ。結局、入居者さん同士のトラブルが原因で、どちらかが引っ越すことに…。

何が言いたいかっていうと、家っていうのは、そこに住む人の「安心」が何よりも大切なんだ。

団信も同じだよ。万が一の時にローンが残って、残された家族が住む家を失うなんてことになったら、それはもう取り返しのつかない「大クレーム」だ。

だからこそ、目先の金利や手数料だけで決めずに、「万が一の時、家族がどうなるか」を徹底的に夫婦で話し合ってほしい。

俺も終の棲家を建てる時、妻と何度も何度もシミュレーションしたよ。「もし俺に何かあったら、この家はどうなる？」「子どもの教育費は大丈夫か？」って。

病気は確かに不安な要素かもしれない。でも、それは「病は壁じゃない。家族の絆を深め、未来をデザインする問いかけだ」と捉えることができる。

この機会に、キミと奥さんで、将来のリスクと希望をしっかり共有してほしい。それが、どんな団信を選ぶか、どんなローンを組むか、という具体的な行動に繋がる、一番の原動力になるからね。

あなたの家族を守るための「最終チェックリスト」

さて、健太、ここまでの話を基に、キミが今すぐ取り組むべきことをまとめてみたぞ。これだけは必ず確認して、実行してみてほしい。

1. 複数の金融機関で仮審査を依頼する。

   「通常の団信に通るか」を正直な告知で試す。同時に、ワイド団信の上乗せ金利や条件も確認しておこう。いくつか比較することで、自分たちの状況を客観的に見られるようになる。

2. 生命保険会社で「団信代替」の保険料を試算する。

   フラット35を検討するなら、民間保険でローン残債をカバーできる死亡保障の保険料がいくらになるか、複数の保険会社で聞いてみよう。持病がある場合の「引受基準緩和型」なども含めて検討するのがポイントだ。

3. 中立的なファイナンシャルプランナー（FP）に相談し、総合的なライフプランを立ててもらう。

   これが一番の近道かもしれない。FPは、キミたちの健康状態、収入、貯蓄、将来設計まで考慮して、最適な住宅ローンや保険の組み合わせを提案してくれる。必ず「特定の会社に縛られない、中立的な立場」のFPを選ぼう。

4. 夫婦で将来のリスクと希望を徹底的に話し合う。

   これが一番大切だ。万が一の時にどうしたいのか、どこまでのリスクなら許容できるのか。お金の話はデリケートだけど、遠慮せず、お互いの本音をぶつけ合ってほしい。それが、家族にとっての「本当の安心」に繋がるから。

大丈夫。キミは一人じゃない。多くの人が同じような悩みを抱えながら、マイホームを手に入れている。

健康不安があるからこそ、慎重に、そして賢く。知恵と行動で、必ず道は開けるはずだ。

「団信が『NO』と言っても、あなたの夢は『YES』であり続ける。」

この言葉を胸に、一歩踏み出してみよう。

さあ、不安を希望に変える第一歩を踏み出してみよう！応援してるぞ、健太！